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Eviction Information Related to the COVID-19 Pandemic

When can a tenant appeal an eviction judgment?

If a tenant is evicted and the tenant believes the Justice Court judge ruled incorrectly, the tenant can ask the Superior Court to review the Justice Court decision of the judge by filing an appeal.

  • To have any chance of winning the appeal, the tenant must be able to show that the Justice Court judge did not properly apply the law to the facts of the case at the hearing.
  • The tenant must be able to show that the eviction was against the law, rather than merely unfair.

For example, the tenant may need to show that:

  • the landlord (or the landlord’s attorney) violated a provision of the Arizona Residential Landlord and Tenant Act (or the Arizona Mobile Home Parks Residential Landlord and Tenant Act), the Rules of Procedure for Eviction Actions (R.P.E.A.), other state law, federal law, an executive order, or an administrative order.
  • the Justice Court judge either failed to see, ignored, or misunderstood the violation, which resulted in the tenant being unlawfully evicted.

Can all eviction judgments be appealed?

No. A tenant can only appeal an eviction judgment if the tenant appeared at the hearing (either in person or by telephone or video, with the permission of the Court) and disputed the landlord’s complaint.

  • If the tenant does not appear at the hearing and the judge determines, on the basis of the evidence provided by the landlord (or the landlord’s attorney) that the tenant should be evicted, the judge will enter a “default” judgment against the tenant.
  • A default judgment cannot be appealed.

How long does a tenant have to appeal an eviction judgment?

A tenant has 5 days after the Justice Court judge signs the eviction judgment to appeal the decision.

Why must a tenant file a Notice of Appeal within 5 days after the judgment?

Beginning 5 days after the judge signs the eviction judgment, the judge can issue a writ of restitution. A writ of restitution gives the sheriff or constable permission to change the locks and physically remove the tenant from their home. A.R.S. § 12-1178(C)

The 5 day appeal rule ensures that a tenant who wants to appeal an eviction judgment will do so before the judge has issued the writ of restitution.

NOTE: If a tenant is evicted for a “material and irreparable breach” of the rental agreement, the judge is required to issue the writ of restitution within 12 to 24 hours of signing the judgment. A.R.S. § 33-1377(E) This means that if a tenant wants to continue to live in their home while a judgment for “material and irreparable breach” is under appeal, they need to file their Notice of Appeal right away, rather than wait up to 5 days later.

What is a Notice of Appeal?

A Notice of Appeal is a document that tells the Justice Court that the tenant is appealing the eviction judgment to the Superior Court. S.C.R.A.P. Rule 3

Where does the tenant file their Notice of Appeal?

The tenant files their Notice of Appeal, as part of a set of required forms, with the clerk of the Justice Court that conducted the eviction hearing. The tenant can ask the clerk of the Justice Court for the forms or find the forms on the Justice Court’s website.

Does filing a Notice of Appeal allow the tenant to continue to live in their home?

No, not automatically. If the tenant wants to be able to continue to live in their home while the appeal is being decided, the tenant must pay what’s called a “supersedeas” bond to the clerk of the Justice Court before the judge issues the writ of restitution. A.R.S. § 12-1179(C); R.P.E.A. Rule 17(b)(3); S.C.R.A.P. Rule 6(a).

  • A supersedeas bond is a temporary payment to the Justice Court of the amount of the eviction judgment (rent, late fees, court costs, attorneys’ fees, etc.) that the tenant is appealing.
  • A supersedeas bond is meant to ensure that the landlord will receive what they’re owed (according to the original judgment) if the tenant loses the appeal.
  • The payment of a supersedeas bond “stays” (freezes) the execution of the original eviction judgment, which means the writ of restitution won’t be issued. A.R.S. § 12-1179(C); A.R.S. § 12-1180; S.C.R.A.P. Rule 6(a)(2).
  • The payment of a supersedeas bond also stops the landlord from beginning the collection process (for example, by garnishing the tenant’s earnings).

Must the tenant continue to pay rent while they’re appealing an eviction judgment?

Yes, if the tenant wants to be able to continue to live in their home while the appeal is being decided, they must continue to pay their rent on time and in full (and also comply in all other ways with the rental agreement). A.R.S. § 12-1179(D); R.P.E.A. Rule 17(b)(2); S.C.R.A.P. Rule 6(a)(5)

If the tenant pays the supersedeas bond but then does not pay their future rent on time (or violates the rental agreement in some other significant way), the landlord can ask the Justice Court to lift its stay of the execution of the original eviction judgment and issue the writ of restitution. A.R.S. § 12-1179(E).

Are there other costs involved in appealing an eviction judgment?

It depends. Ordinarily, when a tenant files their Notice of Appeal, the tenant must pay a cost bond to cover the landlord’s taxable costs if the tenant loses the appeal. However, the Court will waive or defer that requirement if the tenant can show that they cannot afford to pay it. A.R.S. § 12-1179(B); R.P.E.A. Rule 17(b)(2); S.C.R.A.P. Rule 5.

A tenant can also apply for a waiver or deferral of their own required court costs and fees, including the appeal fee. A.R.S. § 12-302

Which court will hear a tenant’s eviction appeal?

As a general rule, the Superior Court in the county where the tenant’s rental property is located will hear the eviction appeal.

Does a tenant who has received a default judgment (which can’t be appealed) have any other options?

Yes, any tenant who has received an eviction judgment, including a default judgment, can ask the Justice Court judge to review and “set aside” (cancel) the judgment by filing a Motion for Reconsideration with the clerk of the Justice Court. R.P.E.A. Rule 15(a)

However, unlike an appeal, the filing of a Motion for Reconsideration will not stop a writ of restitution from being issued, so the tenant will not be able to continue to live in their home unless the tenant and the landlord agree in writing that the tenant can stay.

A tenant must file a Motion for Reconsideration within either “a reasonable time” or 60 days after the Justice Court judge signs the eviction judgment. R.P.E.A. Rule 15(a)

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Resumen de defensas de los inquilinos

  1. Usted ha recibido una demanda de desalojo de su arrendador.
  2. Pero, debe saber que hay varias posibles defensas que usted podría presentar:
  3. Una es que el arrendador no haya cumplido con las reglas de procedimiento ni con las leyes para desalojarle.
  4. La ley exige que el arrendador le entregue el debido aviso del incumplimiento por escrito y que el aviso establezca claramente el error que usted haya cometido.
  5. El arrendador deberá también proporcionarle a usted la debida citación de comparecencia y demanda.
  6. La citación de comparecencia y demanda le indicarán a usted que se ha entablado una demanda de desalojo en su contra y que se ha señalado una fecha y hora para una audiencia.
  7. Para presentar una defensa e intentar detener el proceso del desalojo, usted necesitará ir al juzgado a la hora indicada en la citación de comparecencia. No llegue tarde. Intente llegar por lo menos con 30 minutos de antelación para darse suficiente tiempo para presentarse en el mostrador y encontrar la sala.
  8. Otra defensa podría ser que usted no haya cometido las infracciones indicadas en la demanda.
  9. Lleve copias de cualquier recibo o aviso que necesite para su defensa para enseñárselos al juez. Si tiene testigos, asegúrese de que ellos también lleguen a tiempo al juzgado.
  10. Existen otras defensas como, por ejemplo, represalias, desposesión ilícita y disminución del valor justo de arriendo.
  11. Un ejemplo de la disminución del valor justo de arriendo sería si el alquiler que usted paga incluye el uso de una alberca, pero ésta ha estado cerrada todo el verano.
  12. Puede ser que usted tenga derecho a recibir una indemnización por daños y perjuicios porque usted cree haber pagado un alquiler más alto de lo que tenía que pagar si el arrendador no estaba cumpliendo con el contrato de alquiler. Pero quizás tenga que solicitarlo por medio de una demanda por separado.
  13. También podría ser una defensa si el arrendador haya aceptado un pago por el alquiler después de haberle entregado a usted el aviso.
  14. Usted no tendrá que presentar una contestación por escrito para poder presentar sus defensas ante el juez, pero es posible que el juez le pida presentar una contestación más adelante.
  15. Existe otro documento legal que se llama contrademanda. Se trata de un documento que usted presenta en el juzgado que establece cómo su arrendador incumplió el contrato, cuándo y cómo se le enviaron los avisos al arrendador y de qué se trataban los mismos.
  16. Si usted quiere presentar contrademandas, necesitará presentar una contestación por escrito y una contrademanda antes de la audiencia.
  17. Se cobrará una cuota para presentar la contestación. Usted podrá pedir una exención o prórroga de las cuotas.
  18. Usted le deberá entregar al arrendador o a su abogado una copia de la contestación y contrademanda antes de la audiencia.
  19. Asegúrese de estar adentro de la sala a la hora de su audiencia.
  20. Cuando el juez llame su caso, asegúrese de
  21. decirle al juez si usted vive en una vivienda subvencionada,
  22. decirle al juez cuál es su defensa en ese momento…
  23. y si usted está pidiendo un juicio oral por jurado.
  24. El juez podría considerar todos los hechos de su caso en ese momento o podría señalar una vista para otro día.
  25. Luego, con base en la información que usted y el arrendador presenten, el juez decidirá si a usted se le debe desalojar.
  26. Diríjase al centro de autoservicio en azcourts.gov o AZCourtHelp.org para ver las Hojas de información legal útiles, como por ejemplo, “Reclamos contra el arrendador”, “Falta de pago del alquiler” y “Después de una acción de desalojo”.

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Tutoriales de video - Acción de desalojo de residencial

 

 

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¿Qué puede hacer un inquilino? Mi arrendador no cumple con el contrato de alquiler

  1. Usted es inquilino en una vivienda de alquiler. Pero, su arrendador no está cumpliendo con el contrato de alquiler.
  2. De acuerdo con el contrato de alquiler y con la Ley de arrendadores e inquilinos de viviendas, es posible que usted tenga derechos si su arrendador no cumple con el contrato.
  3. Es importante que usted siga pagando el alquiler. El incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendador no le da derecho a usted a no pagar el alquiler.
  4. Veamos las quejas más frecuentes en contra de los arrendadores y los recursos que podría tener usted.
  5. La queja más común es que el arrendador no hace las reparaciones necesarias.
  6. Si usted quiere que el arrendador haga reparaciones debe pedirlas por medio de un aviso por escrito y entregárselo al arrendador.
  7. El periodo de tiempo que debe darle al arrendador para hacer las reparaciones dependerá de la gravedad de las mismas.
  8. Usted tiene diferentes opciones dependiendo del tipo de problemas que tenga.
  9. Si no le están proporcionando los servicios esenciales, como una cantidad razonable de agua caliente y de agua potable, gas o luz que el contrato estipule—
  10. Después de darle al arrendador el aviso por escrito con suficiente antelación, usted puede hacer una de las siguientes cosas:
  11. Puede obtener el servicio que el arrendador debe proveer de acuerdo con el contrato de alquiler, como agua embotellada, y deducir el gasto del alquiler.
  12. Puede poner los servicios básicos a nombre de usted y deducir el gasto del alquiler.
  13. Puede pagar la factura vencida de los servicios básicos y deducirla del alquiler.
  14. O mientras no se le proporcionen los servicios básicos en la vivienda de alquiler, usted podrá conseguir otro alojamiento razonable y no pagar el alquiler.
  15. Razonable quiere decir una cantidad que no exceda su alquiler diario más veinticinco por ciento. Esto significa que es posible que usted reciba un crédito de alquiler de hasta veinticinco por ciento más de su alquiler diario.
  16. Por ejemplo, digamos que el alquiler de usted es de $900. Esta cantidad sale a $30 diarios. Veinticinco por ciento de $30 son $7.50. El crédito del alquiler entonces sería de $37.50 diarios.
  17. Pero, ¡tenga mucho cuidado si elige alguna de estas opciones!
  18. Debe primero avisarle al arrendador por escrito que ha optado por hacer valer una de estas opciones y guardar los recibos de sus gastos.
  19. Si hay un problema que afecte la salud y la seguridad, como por ejemplo, tuberías atascadas o un escusado que no funcione, usted debe entregarle al arrendador un aviso por escrito dándole cinco días para hacer las reparaciones.
  20. Para otras reparaciones como control de plagas, electrodomésticos descompuestos o mal funcionamiento de equipo para albercas, hace falta entregarle al arrendador un aviso por escrito dándole diez días.
  21. Si al concluir estos plazos el arrendador no ha hecho las reparaciones, usted tiene opciones.
  22. Puede obtener los servicios de un contratista autorizado para reparar defectos menores y deducir el gasto del alquiler presentando ciertos documentos, con tal que cueste hasta $300 o una cantidad igual a la mitad del alquiler de un mes, lo que resulte más alto.
  23. En cada una de estas situaciones usted puede terminar el contrato de alquiler y mudarse si el arrendador no resuelve el problema dentro de los plazos dados.
  24. Otra queja común es abuso de acceso.
  25. A no ser que el arrendador esté allí para hacer una reparación que usted haya pedido, el abuso de acceso significa que el arrendador entra a la propiedad sin haberle dado aviso con dos días de antelación sin haber alguna emergencia.
  26. ¿Qué puede hacer usted si hay un problema de abuso de acceso?
  27. Puede presentar una providencia precautoria o terminar el contrato de alquiler.
  28. El arrendador no puede cambiar la cerradura sin una orden judicial.
  29. El arrendador no podrá tomar represalias si usted se ha quejado con el arrendador o con una agencia de gobierno acerca de la salud y la seguridad de la propiedad en los últimos seis meses.
  30. Si pasa esto, usted podría tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
  31. Si usted no puede resolver sus problemas con el arrendador puede presentar una demanda o puede presentarlo como contrademanda si se le está desalojando.
  32. Otra queja común es cuando no le han devuelto el depósito.
  33. Para conseguir información más detallada acerca de esta queja, vea el video de información legal que se llama “¿Cómo consigo que se me devuelva el depósito?”

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Su arrendador le ha demandado

  1. Si su arrendador le ha demandado, probablemente usted haya recibido unos documentos del juzgado titulados citación de comparecencia y demanda. Estos documentos le avisan que se ha entablado una demanda de desalojo en su contra y que se ha señalado una fecha para una audiencia.
  2. Es posible que se hayan dejado los documentos en la puerta de usted o que un notificador se los haya entregado o que se hayan enviado por correo certificado. Es importante que usted los recoja porque hay información importante en ese sobre. El no recoger su correo no se considera una defensa legal.
  3. Usted podrá ver un vínculo a la Ley de Arrendadores e inquilinos de viviendas de Arizona en la página web del Departamento de vivienda de Arizona.
  4. Si la demanda es por falta de pago del alquiler y usted está de acuerdo con que esos montos se deben pagar…
  5. … usted podrá detener el proceso de desalojo…
  6. … al pagar al arrendador el monto total que se debe
  7. Esto incluye todas las costas judiciales, los honorarios de los abogados y los cargos por mora calculados el día que usted pague.
  8. Si usted ofrece pagar el monto total, el arrendador DEBE aceptarlo, pero el arrendador podría rechazar un cheque personal y…
  9. … obligarle a pagar solo con un cheque certificado o con un giro postal.
  10. Si el arrendador no acepta el pago total…
  11. … usted necesitará proporcionar al juez un comprobante de cuánto dinero haya ofrecido usted pagar, cuándo lo haya ofrecido y por qué cree usted que sea el monto del adeudo correcto.
  12. Si por alguna razón usted no puede pagar antes de la vista en el juzgado, podrá llevar al juzgado el monto total que debe.
  13. Si usted no detiene el proceso de desalojo, deberá presentarse a la audiencia.
  14. Asegúrese de revisar a dónde tiene que llegar y a qué hora. No llegue tarde.
  15. Para encontrar el juzgado donde se celebrará la audiencia, diríjase a AZCourtHelp.org, seleccione Find my Court (Encontrar mi tribunal), seleccione Juzgados de paz y después ingrese el nombre de la ciudad, pueblo o calle del juzgado.
  16. Si no se presenta a la audiencia y el juez llama su nombre, usted perderá la oportunidad de que le oigan y lo más probable es que el juez dicte una sentencia en rebeldía en su contra.
  17. Una sentencia en rebeldía se refiere a que se firma una sentencia sin que usted esté presente y sin que pueda defenderse.
  18. Para obtener más información sobre qué esperar una vez que usted llegue al juzgado, vea el video “Lo que va a ocurrir en el juzgado”.

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¿Qué es una sentencia acordada?

  1. En una acción de desalojo, hay tres tipos de sentencias: la sentencia en rebeldía, la sentencia acordada y la sentencia dictada por el juez.
  2. ¿Qué es una sentencia acordada?
  3. En una sentencia acordada las dos partes están de acuerdo.
  4. Tanto el arrendador como el inquilino están de acuerdo sobre la cantidad que se debe y que el arrendador tiene derecho a que se le restituya la posesión de la vivienda.
  5. El derecho del arrendador a que se le restituya la posesión de la vivienda significa que ahora el arrendador, y no el inquilino, tiene el derecho a la vivienda alquilada.
  6. Como inquilino, usted podrá aceptar todo lo que alegue el arrendador o podrá aceptar hacer cambios.
  7. ¿Hay requisitos para una sentencia acordada?
  8. Sí, el reglamento 13(b)(4) de los Reglamentos del proceso de las acciones de desalojo requiere que todas las sentencias acordadas incluyan advertencias específicas.
  9. Asegúrese de leer todos los documentos y de entender lo que dice la sentencia acordada antes de firmarla.
  10. No es fácil retractarse de una sentencia acordada si usted cambia de opinión.
  11. Si usted no está de acuerdo con las condiciones de la sentencia acordada, el juez deciderá el caso.
  12. Si usted no se presenta a la audiencia, el juez podrá firmar una sentencia en rebeldía en su contra.
  13. Una sentencia en rebeldía se refiere a que se firma una sentencia sin que usted esté presente y sin que se pueda defender.
  14. Las consecuencias de todas las sentencias son las mismas ya sea una sentencia acordada, una sentencia en rebeldía o una sentencia dictada por el juez.
  15. La sentencia establecerá cuánto debe y la fecha cuando se tendrá que mudar.
  16. En la mayoría de los casos, la sentencia indicará que se deberá mudar dentro de un plazo de 5 días si se ordena el desalojo.
  17. Eso no le da mucho tiempo, pero es lo que exige la ley y el juez no podrá cambiar ese plazo a no ser que el arrendador esté de acuerdo.
  18. La sentencia incluirá el alquiler en mora, los cargos por mora y otros cargos establecidos en el contrato de alquiler, los servicios básicos que no se hayan pagado, las costas judiciales y los honorarios de abogado.
  19. Puede ser que el arrendador tenga derecho a otra indemnización por daños y perjuicios si se comprueban y se incluyen en la demanda.
  20. Una vez firmada por el juez, la sentencia aparecerá en su expediente judicial y su historial de alquilery le podría afectar a la hora de buscar una vivienda en el futuro.

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Lo que va a ocurrir en el juzgado

  1. Usted es inquilino y ha recibido unos documentos del juzgado titulados citación de comparecencia y demanda.
  2. Estos documentos le indican que se ha entablado una acción de desalojo en su contra y se han fijado fecha y hora para una audiencia en el juzgado.
  3. Es importante que llegue al lugar correspondiente con por lo menos 30 minutos de antelación para darse suficiente tiempo para presentarse en el mostrador y encontrar la sala.
  4. Diríjase a AZCourtHelp.org para encontrar el juzgado donde se celebrará la audiencia. Primero, seleccione Find my Court (Encontrar mi tribunal), luego seleccione Juzgados de paz y después ingrese el nombre de la ciudad, pueblo o calle del juzgado. Aparecerá información acerca del juzgado, como por ejemplo, el horario, los métodos de pago, dónde estacionarse y cómo ponerse en contacto con el juzgado.
  5. Preste atención a lo que dice el juez mientras usted está en la sala. El juez llamará su nombre para que se acerque al estrado.
  6. El juez confirmará que el arrendador haya presentado los documentos necesarios.
  7. El juez le preguntará a usted si está de acuerdo o no con la demanda.
  8. Si usted está de acuerdo, el juez firmará la sentencia y le dará a usted una copia.
  9. La sentencia le indica cuánto dinero debe y cuándo deberá mudarse de la vivienda alquilada.
  10. Si usted no está de acuerdo, podrá contestar en voz alta cuando se levante para hablar con el juez.
  11. O usted podrá presentar una contestación por escrito a la demanda antes de que se llame el caso.
  12. También podrá presentar una contrademanda por escrito.
  13. Si el juez determina que usted podría tener una defensa legal o que existe una controversia sobre los hechos, el juez señalará una fecha para un juicio oral.
  14. Podría ser que se celebre el juicio ese mismo día, pero también se podría aplazar hasta la próxima fecha en que se celebren casos de desalojo.
  15. Usted solo podrá pedir un juicio or
  16. Se entiende que por una variedad de razones los inquilinos pasan por momentos difíciles y el hecho de que no haya podido pagar el alquiler no quiere decir nada sobre usted como persona.
  17. Pero el juez debe acatar la ley y según la ley las dificultades excesivas no son una defensa legal para la falta de pago del alquiler.
  18. Unas posibles defensas podrían ser que usted sí pagó el alquiler, que el arrendador aceptó un pago parcial del alquiler, o que no se le avisó debidamente a usted.
  19. Si el juez está de acuerdo con usted, se sobreseerá el caso.
  20. La ley le permite retener el pago de alquiler solamente en ciertas circunstancias, pero usted debe seguir los procedimientos establecidos por la Ley de arrendadores e inquilinos de Arizona.
  21. Hay situaciones en las que el inquilino paga para obtener un servicio que el arrendador no le está proporcionando, como el agua o la calefacción.
  22. Si este es el caso de usted, vea el video “Resumen de defensas de los inquilinos”. En este video se explica cuándo y cómo el inquilino podrá defenderse de una demanda contra el desalojo.
  23. Si se ordena el desalojo en su contra, la sentencia indicará que usted deberá mudarse dentro de un plazo de 5 días o dentro de 24 horas si el incumplimiento fue irreparable.
  24. Se sabe que eso no le da mucho tiempo, pero es la ley y el juez no la puede cambiar…
  25. … sin un acuerdo del arrendador.
  26. Es posible que el arrendador tenga derecho a recibir otra indemnización, pero solo si se comprueba y ha sido incluida en la demanda original.
  27. Una vez que se firme la sentencia, aparecerá en los antecedentes de usted y en su historial de alquiler.
  28. Si usted paga el monto total de la sentencia el arrendador deberá presentar un documento en el tribunal…
  29. … que se llama cumplimiento de sentencia el cual indica que se ha pagado la deuda.
  30. Pero la sentencia se quedará en el historial de usted.
  31. Y la única forma de excluir una sentencia de su historial es si el arrendador pide que se anule.
  32. Eso es algo que usted tendría que acordar con el arrendador.
  33. Después de que se firma una sentencia, es muy común que los arrendadores estén dispuestos a llegar a un acuerdo con el inquilino para ayudarle a quedarse en la vivienda alquilada
  34. Pero una vez que se firma la sentencia, el arrendador no tiene ninguna obligación de reanudar el contrato de alquiler, aun si usted paga todo lo que debe.
  35. Usted debería hablar con su arrendador para ver si pueden llegar a un acuerdo. Y asegúrese de que cualquier acuerdo sea por escrito.
  36. Por lo general, la mayoría de los arrendadores están representados por un abogado.
  37. Muchos de ellos ofrecen hablar con los inquilinos y usted podrá hablar con el abogado si quiere.
  38. Como auxiliares de la administración de justicia, los abogados tienen la obligación de decirle a usted la verdad y de no engañarle, pero, acuérdese que el cliente de ellos es el arrendador, y no usted.
  39. Si usted llega a un acuerdo con el arrendador y su abogado, el abogado podrá entregarle el acuerdo al juez y usted no se tendrá que quedar. O usted podrá optar por quedarse y hablar con el juez.
  40. Para obtener más información, vea el video “¿Qué es una sentencia acordada?”.
  41. Si usted no se muda antes de la fecha en la que el juzgado le indica que se tiene que mudar…
  42. … el arrendador podrá presentar la solicitud para una orden de restitución.
  43. La orden de restitución es una orden firmada por el juez que permite que un auxiliar de justicia (constable) o un alguacil le desaloje de su casa.
  44. Para obtener más información sobre el desalojo, diríjase a AZCourtHelp.org o azcourts.gov.

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Lo que necesitan saber los arrendadores antes de llegar al juzgado

  1. Tanto los arrendadores como los inquilinos tienen diferentes derechos y responsabilidades.
  2. Si el inquilino no cumple con las reglas o con la ley, el arrendador dispone de varios remedios posibles.
  3. Pero el arrendador debe seguir un proceso para ejercer esos derechos, los cuales se podrán ver en la Ley de arrendadores e inquilinos de viviendas de Arizona.
  4. Lo primero que debe hacer el arrendador es preparar un aviso por escrito sobre el supuesto incumplimiento.
  5. Un incumplimiento se refiere a que una de las partes de un contrato—el contrato de alquiler en este contexto—no ha hecho algo que prometió hacer, o hizo algo que no se debe hacer.
  6. Por ejemplo, si el inquilino permite que una mascota viva en la propiedad cuando el contrato de alquiler indica que no se permiten mascotas, esto sería un incumplimiento del contrato de alquiler.
  7. El aviso le debe indicar al inquilino específicamente cuál es el supuesto incumplimiento y la forma de corregirlo.
  8. Hablemos del segundo requisito…
  9. El arrendador debe entregar el aviso al inquilino por entrega a mano a alguien que se encuentre allí.
  10. O bien, el arrendador podrá enviar el aviso por correo certificado o registrado.
  11. El tercer requisito se trata del plazo de tiempo que se le permite al inquilino para corregir el incumplimiento.
  12. Si se envía el aviso por correo, se extiende el plazo para corregir el problema hasta por 5 días,
  13. … aun si el inquilino no recoge la carta certificada.
  14. Hay diferentes plazos para corregir diferentes tipos de incumplimiento.
  15. Y... el inquilino tiene el derecho a corregir la mayoría de los incumplimientos.
  16. Si el inquilino no corrige el problema dentro del plazo obligatorio, el arrendador puede presentar una acción de desalojo.
  17. Si el inquilino corrige el problema pero luego vuelve a incumplir el contrato de la misma manera o de una manera parecida, el arrendador puede terminar el contrato con un aviso de 10 días.
  18. Si el problema se trata de un acto ilícito u otro problema grave, el inquilino no lo podrá corregir y deberá mudarse para evitar una audiencia de desalojo si es responsable del incumplimiento grave.
  19. Si se trata de un grave problema sanitario o de seguridad, el inquilino deberá corregirlo dentro de un plazo de 5 días.
  20. Si el incumplimiento es por no haber pagado el alquiler, el inquilino podrá corregirlo al pagar el alquiler más cualquier cargo por mora establecido en el contrato.
  21. Para obtener información más detallada acerca de la falta de pago, vea el video titulado “Su arrendador le ha demandado”.
  22. Si el incumplimiento es por otro asunto, el inquilino podrá corregir el problema al dejar de realizar el supuesto acto o cumplir con su obligación que no cumplía.
  23. Si no se corrige el incumplimiento, el arrendador puede presentar una acción de desalojo en el juzgado.
  24. Sin embargo, en esta etapa el arrendador no puede cambiar la cerradura.
  25. En cambio, el arrendador deberá ir al juzgado y pedir una sentencia.
  26. Para obtener más información sobre qué esperar una vez que llegue usted al tribunal, ve el video titulado “Lo que va a ocurrir en el juzgado”.

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Información para los arrendadores que acuden al juzgado para una acción de desalojo

  1. Para poder presentar una acción de desalojo, el arrendador deberá hacer varias cosas.
  2. Primero, usted deberá completar una demanda y una citación de comparecencia.
  3. Adjunte una copia del aviso de incumplimiento que le entregó al inquilino y la Hoja de información sobre desalojo de viviendas.
  4. Después, presente la acción en el juzgado que corresponda.
  5. Diríjase a AZCourtHelp.org para encontrar el juzgado donde se celebrará la audiencia. Primero, seleccione Find my Court (Encontrar mi tribunal), luego seleccione Juzgados de paz y después ingrese el nombre de la ciudad, pueblo o calle del juzgado.
  6. Aparecerá información acerca del juzgado como, por ejemplo, el horario, los métodos de pago, dónde estacionarse y cómo ponerse en contacto con el juzgado.
  7. Un notificador o un auxiliar de justicia (constable) le deberá entregar estos documentos al inquilino.
  8. Una vez que se notifique la acción, le devolverán el afidávit de notificación.
  9. Por lo general se señalará una vista en el juzgado dentro de un plazo de 5 a 8 días.
  10. El arrendador deberá llevar una copia del aviso, del contrato de alquiler, del libro de contabilidad del alquiler y el afidávit de notificación a la audiencia.
  11. El juez llamará el caso y tanto el arrendador como el inquilino se acercarán al estrado.
  12. El juez les tomará juramento a ambas partes y le preguntará al arrendador sobre lo que se alega en la demanda.
  13. El juez le preguntará al inquilino si está de acuerdo o no con lo que se alega.
  14. El juez o concederá una sentencia o fijará fecha para un juicio oral.
  15. Si se concede el desalojo, el inquilino deberá mudarse dentro de 5 días después de haberse emitido la sentencia.
  16. o dentro de 24 horas si la acción de desalojo fue por un incumplimiento inmediato e irreparable.
  17. Si el inquilino no se muda dentro de este periodo de tiempo, el arrendador le podrá pedir al juezuna orden judicial para sacar al inquilino de la vivienda. Esta orden se llama orden de restitución.
  18. Solamente un auxiliar de justicia (constable) o un alguacil puede practicar la notificación de la orden y obligar al inquilino a mudarse.
  19. El arrendador no podrá cambiar la cerradura ni entrar a la vivienda alquilada hasta que el juez haya emitido la orden de restitución y un auxiliar de justicia (constable) o el alguacil la haya notificado.
  20. Para obtener más información sobre lo que puede esperar una vez que llegue al juzgado, vea el video “Lo que ocurrirá en el juzgado.

Resources:

Eviction Legal Info Sheets

Tutoriales de video - Acción de desalojo de residencial

 

 

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