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El presente documento no atañe a los desalojos en los parques para cosas rodantes, los parques para los vehículos de uso recreativo (caravanas) y algunas viviendas subsidiadas. La siguiente información les puede ser útil a los inquilinos y arrendadores, pero no sustituye el asesoramiento legal. Existen otras normas y leyes que pueden ser procedentes en su situación, pero la siguiente información explica las normas y leyes comunes que proceden en las acciones de desalojo.

A.R.S. significa Arizona Revised Statutes (Leyes revisadas de Arizona) y RPEA significa Rules of Procedure for Eviction Actions (Reglamento del proceso de las acciones de desalojo).

También se puede obtener información en azcourts.gov/desalojo

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1. AVISO

  • El arrendador le debe entregar al inquilino un aviso por escrito donde establece el problema y le explica que si no se corrige el problema, se terminará su contrato dentro de 5 días. A.R.S. § 33-1368(A).
  • En una acción de incumplimiento sustancial del contrato de alquiler que afecta la salud y la seguridad de forma significativa, el arrendador no puede presentar una acción de desalojo hasta después de los 5 días indicados en el aviso (por lo menos 6 días después de que el inquilino reciba el aviso).
  • Si el inquilino no recibió el aviso de terminación de contrato, ni la oportunidad de corregir los problemas o si el aviso no cumple con la ley o no se notificó de forma debida, el tribunal debe desechar la acción de desalojo. RPEA 13(a)(2).
  • Si el inquilino corrigió los problemas indicados en el aviso de 5 días y surge un segundo aviso de 5 días que alega problemas de igual o parecida índole dentro del mismo plazo del contrato de alquiler, el arrendador le puede entregar al inquilino un segundo aviso de 5 días y después presentar una acción de desalojo si el inquilino se queda en la vivienda después del décimo día. Aunque el inquilino corrija los problemas indicados en el segundo aviso, el arrendador todavía puede presentar la acción de desalojo.
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2. LA NOTIFICACIÓN

Por lo general, un auxiliar de justicia (constable) o alguacil debe practicar la notificación de la citación de comparecencia de la acción de desalojo y de la demanda mediante una de dos formas:

  1. notificarle en persona al inquilino o
  2. exhibirlas en un lugar obvio y mandarlas al inquilino por correo certificado. RPEA 5(f).
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3. CONTESTACIÓN

  • El inquilino puede presentar una contestación por escrito o puede contestar de forma oral oficialmente en audiencia pública. Si el tribunal fija la fecha para un juicio oral, es posible que le ordene al inquilino presentar una contestación por escrito. RPEA 7.
  • Si una parte carece de los fondos suficientes para pagar la cuota administrativa, pídale al funcionario una solicitud de exención o prórroga del pago para no pagar la cuota a la hora de la presentación.
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4. DEFENSAS

  • Los problemas que se alegan en el aviso y la demanda no ocurrieron.
  • El inquilino corrigió los problemas antes del último día del aviso de 5 días, si es que en el aviso se indicó el plazo de tiempo que el inquilino tenía para hacerlo.
  • El arrendador aceptó el alquiler o una parte del alquiler con conocimiento del supuesto incumplimiento por parte del inquilino y no consiguió un documento por escrito firmado por el inquilino al momento de pagar el alquiler donde le avisa de los términos y condiciones de aceptar el alquiler. A.R.S. § 33-1371, RPEA 13(a)(4). Esta defensa se aplica aún si un tercero paga una parte del alquiler, a no ser que el tercero tenga un contrato con el arrendador y sea una agencia gubernamental, autoridad de vivienda, oficial de una agencia gubernamental/autoridad de vivienda, o un oficial de una organización con fines de lucro. Sin embargo, la defensa sí se aplica si el tercero sea una organización de carácter religioso, agencia de acción comunitaria, organización sin fines de lucro, amigo, familiar o cualquier otra persona.
  • Represalias -- Si el inquilino se quejó con el arrendador o una agencia gubernamental encargada de hacer cumplir los códigos en materia de problemas de habitabilidad que afectan la salud y seguridad de forma significativa dentro de los 6 meses antes de la presentación de la acción de desalojo, existe la presunción de que la acción de desalojo es en represalia. Si esto ocurre, es posible que el inquilino tenga el derecho de recibir indemnización por daños y perjuicios. Véase: Hoja de información legal: Reclamos contra el arrendador. A.R.S. § 33-1381.
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5. JUICIO ORAL

  • El inquilino tiene el derecho al juicio oral si el tribunal determina que es POSIBLE que tenga una defensa o una contrademanda que proceda. RPEA 11(b)(1).
  • Es posible que el inquilino tenga derecho al juicio oral por jurado, a no ser que lo haya renunciado por escrito en el contrato de alquiler. Pero el inquilino debe pedirlo la primera vez que comparece ante el juez. Decidirá entonces el juez si existen afirmaciones materiales que el jurado tiene que determinar. Si no existen afirmaciones materiales adecuadas para un jurado, el juez conocerá el caso. RPEA 11(d).
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6. PRUEBAS Y TESTIMONIO

  • Las pruebas y el testimonio (documentos y declaraciones) deben ser pertinentes al proceso.
  • Un testigo puede dar testimonio de conocimiento personal; por lo general no se permite que el testigo le diga al juez lo que otra persona le dijo al testigo.
  • Hacer objeciones oportunas es el deber de ambas partes. Si un testigo da testimonio en relación con un hecho sobre el cual que él o ella no tiene conocimiento personal o si el testimonio no es pertinente al proceso, dígale al juez de inmediato que se opone al testimonio o a la prueba.
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7. SENTENCIA

  • Se podría dictar una sentencia en rebeldía contra el inquilino si no está presente en la sala del tribunal cuando el juez convoca el caso. RPEA 13.
  • Sentencia acordada - el inquilino acepta que las pretensiones de la demanda son verdaderas y se dicta la sentencia en contra del inquilino, el cual no tendrá usted la oportunidad de presentar una defensa ni tendrá el recurso de apelación con dicha sentencia.
  • Es posible que el juez le conceda al arrendador tanto la tenencia de la propiedad como el alquiler, los cargos por mora (si existe un contrato de alquiler por escrito), los honorarios de abogado, las costas judiciales y otros daños y perjuicios si existe un fundamento fáctico y jurídico para adjudicar la indemnización de los mismos.
  • Véase: Hoja de información legal: Después de la sentencia de desalojo para información importante si el juez falla en su contra.

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